Dératisation : propriétaire ou locataire, qui paye ?
Dans un logement loué, la dératisation est en principe à la charge du propriétaire : depuis la loi ELAN de 2018, il doit louer un logement décent, « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites ». Le locataire peut toutefois supporter le coût si l'infestation résulte d'un défaut d'entretien ou d'hygiène de sa part, ce qu'il revient au bailleur d'établir. Dans les parties communes, c'est au bailleur ou au syndic d'agir. En cas de désaccord, l'ADIL de votre département vous renseigne gratuitement.
Des rats ou des souris dans votre location : que faire d'abord ?
Prévenez votre propriétaire, votre agence ou votre gardien d'immeuble, de préférence par écrit (e-mail, lettre recommandée), avec des photos des indices : crottes, rongements, trous. Ce signalement date le problème et permet de déterminer rapidement qui doit faire intervenir l'entreprise de dératisation.
En attendant, rangez les denrées dans des contenants fermés, sortez les poubelles régulièrement et évitez les produits du commerce dispersés au sol, dangereux pour les enfants et les animaux.
Ce que dit la loi
Les obligations du propriétaire
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018, impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent, « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites ». Une infestation présente à l'entrée dans les lieux, ou liée au bâtiment (trous dans les murs, mauvaise isolation des garages, espaces sous les portes, réseaux), relève donc du propriétaire.
Les obligations du locataire
Le locataire doit user normalement du logement et en assurer l'entretien courant. Si les nuisibles sont la conséquence de son usage du logement (défaut d'hygiène, stockage de nourriture au mauvais endroit, déchets accumulés), les frais de dératisation ou de désinsectisation peuvent lui revenir. C'est alors au propriétaire de démontrer ce lien.
L'obligation sanitaire de tous
Indépendamment du bail, le règlement sanitaire départemental impose aux propriétaires, conjointement avec les locataires ou occupants, de prévenir l'introduction des rongeurs et, lorsque leur présence est constatée, de prendre sans délai les mesures prescrites pour les détruire (voir l'extrait en bas de page).
Rats, souris, cafards dans une maison en location : qui paye ?
La logique est la même que pour un appartement, qu'il s'agisse de souris, de rats ou de cafards :
- le propriétaire paye si le problème vient du bâti ou d'un défaut d'entretien qui lui incombe : ouvertures non protégées, fissures, garage mal isolé, espace sous une porte ;
- le locataire paye si les nuisibles sont la conséquence d'une mauvaise utilisation du logement : hygiène insuffisante, nourriture laissée accessible, encombrement.
Dans certains cas, l'origine est extérieure : installation d'un marché alimentaire, modification des conteneurs à ordures, travaux sur les égouts. La commune est responsable de la propreté du domaine public : adressez-vous alors au service d'hygiène de votre mairie.
Parties communes, copropriété : qui paye ?
Dans les parties communes, la dératisation incombe au propriétaire de l'immeuble ou, en copropriété, au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic. Le plus souvent, le bailleur ou le syndic souscrit un contrat de prévention des nuisibles, financé par les charges de copropriété et réparti entre les copropriétaires.
Peut-il être refacturé au locataire ? La liste des charges récupérables (décret n° 87-713 du 26 août 1987) ne mentionne pas les prestations de dératisation ; elle cite en revanche les produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection. Certains baux prévoient ainsi que les produits, hors main-d'œuvre, sont refacturés. Lisez votre bail et, en cas de doute, interrogez l'ADIL.
Punaises de lit : locataire ou propriétaire ?
Les mêmes principes s'appliquent aux punaises de lit. Le propriétaire doit louer un logement exempt de nuisibles : si les punaises de lit étaient présentes avant l'arrivée du locataire, le traitement lui revient. Si l'infestation apparaît en cours de bail, tout dépend de son origine, souvent difficile à établir (voyage, meuble d'occasion, voisinage). Plus le signalement est rapide et documenté, plus la situation est simple à régler. Dans les parties collectives, l'action revient au propriétaire ou au syndic.
Syndics, bailleurs, copropriétés : un contrat de prévention des nuisibles
SANIPURE intervient pour les professionnels de l'immobilier, les bailleurs sociaux, publics ou privés, et les syndics de copropriété, avec des contrats de traitements préventifs et curatifs des nuisibles.
Dans l'habitat collectif, une invasion de nuisibles est souvent liée à un local poubelles, à un logement voisin infesté, à un cours d'eau ou à des travaux à proximité. Pour mettre en place un contrat de dératisation préventif, nous prenons connaissance de vos impératifs :
- techniques : nature des produits autorisés par le client, nombre de passages annuels ;
- fonctionnels : obligation de second passage, obligation de réintervention ;
- administratifs : obligation d'émargement, compte rendu d'intervention.
Comment se déroule une intervention en immeuble ?
01 · Information des résidents
Pour les commerces, hôtels et entreprises, des rendez-vous personnalisés sont pris.
02 · Diagnostic et traitement
Le technicien recherche les indices, les circulations et les accès, puis installe des postes d'appâtage sécurisés dans les zones concernées (caves, locaux poubelles, gaines, parties communes).
03 · Compte rendu
Un rapport complet d'intervention est joint à la facture.
04 · Préconisations
Le rapport précise les accès à boucher et les mesures d'hygiène. Ces travaux sont des recommandations, à valider par le gestionnaire.
Avant une mise en location : le rapport d'inspection
Pour un bailleur, faire inspecter un logement avant sa mise en location est une précaution utile : la loi n'impose pas d'attestation, mais un rapport établi par un professionnel documente l'état du logement à l'entrée du locataire.
- Si une infestation est constatée, nous vous proposons un traitement adapté au nuisible concerné.
Le rapport d'inspection, comme un éventuel traitement, fait l'objet d'un devis personnalisé, gratuit et détaillé, remis avant toute intervention : il indique le prix TTC et, le cas échéant, les frais applicables (déplacement, passages supplémentaires). Le prix dépend :
- du type de nuisible ;
- de la surface à inspecter ou à traiter ;
- du niveau d'infestation ;
- de la méthode de traitement ;
- du nombre d'interventions nécessaires ;
- de la localisation.
Questions fréquentes
Mon propriétaire refuse de payer la dératisation : que faire ?
Adressez-lui une demande écrite rappelant son obligation de louer un logement exempt de nuisibles, avec vos preuves (photos, dates, constat du technicien). En cas de blocage, l'ADIL de votre département vous informe sur les recours possibles.
Le syndic doit-il intervenir pour un rat vu dans la cour ?
Oui, s'il s'agit des parties communes (cour, caves, local poubelles). Signalez-le au syndic ou au gardien : la dératisation des parties communes relève de la copropriété.
La dératisation est-elle une charge récupérable ?
Les prestations de dératisation ne figurent pas dans la liste des charges récupérables ; seuls certains produits (désinsectisation, désinfection) y sont cités. Vérifiez votre bail et, en cas de doute, demandez conseil à l'ADIL.
Réglementation sanitaire : extrait du règlement sanitaire départemental type
Article 119. Rongeurs
« Les propriétaires d'immeubles ou d'établissements privés, les directeurs d'établissements publics doivent prendre toutes mesures pour éviter l'introduction des rongeurs et tenir constamment en bon état d'entretien les dispositifs de protection ainsi mis en place. Ils doivent, conjointement avec les locataires ou occupants, vérifier périodiquement si les caves, cours, égouts particuliers, entrepôts, locaux commerciaux, locaux à poubelles, logements des animaux domestiques, etc. ne sont pas envahis par ces nuisibles et faire évacuer tous dépôts de détritus et déchets susceptibles de les attirer.
Lorsque la présence de rongeurs est constatée, les personnes visées aux alinéas ci-dessus sont tenues de prendre sans délai les mesures prescrites par l'autorité sanitaire en vue d'en assurer la destruction et l'éloignement. La même obligation s'impose lors de la démolition des immeubles ainsi que sur des chantiers de construction. »
Le règlement sanitaire applicable est celui de votre département : renseignez-vous auprès de votre mairie.
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